汇海上清和玺发布：错过后悔!【热盘】海上清和玺售楼处 徐

　　112㎡户型的功能性大于舒适性□▼☆■◇，143㎡户型的舒适性有限●…▷=◆□。但总价已进入1300-1600万区间★◁▷，这个价位在上海的选择很多=◆☆◆☆-，客户会比较▷■◇▲▼。第六□-•，二手流动性风险（风险等级◇▷•▽◇：中低）

　　本文基于2025年9月实地调研▲☆▼•■，数据及信息截至发稿时◁▼，价格▼▼◇◇、规划◇▷▼…•、学区等可能随时间变化☆◇，购房决策请以最新官方信息为准○●。文中观点仅代表作者个人分析•▷■■，不构成投资建议••-。市场有风险◆☆△=●●，决策需谨慎▪▷。

　　-▲☆“我们测算过◁=▽=，项目的土地成本约6=▽□=.2万/㎡△•…◁▷★，加上建安○△、财务◆●▪=◇、营销等费用-△▪，总成本约9▼△=○△….5万/㎡•★△，■▪●◆-=”一位接近开发商的人士透露--•=，●☆“11◇▲◆.5万/㎡的售价◇-○◆▼，毛利率在20%左右▪-▽，属于合理利润★◇★，不算暴利★…。●◆◇▼◇…”

　　11●•◆▷◇.5万/㎡的定价□◁◇▲，是开发商的精明计算◁◆◇，也是市场的试金石•■-▼☆★。如果清和玺快速去化■☆▲，将证明市场愿意为◇◇▽◁•▷“徐汇滨江概念▪●▷◇▪”支付溢价☆●◆★••，后续地块的定价将水涨船高☆▽○▲○▲。如果去化受阻◆□，将迫使后续项目调整定位和定价▼▲◇…。

　　•◇▽▽•◁，是国企在滨江一线年入市★▷，线万/㎡□◁●◆□▷。同板块◁◇◇•▪☆，还有两幅住宅用地待出让□▲▲◇△，预计2026-2027年入市◁□…■，产品将直接对标清和玺▽□■…。▪▽“清和玺的优势是

　　但还在徐汇◆••，有6年时间等政策明朗▪▲●…。…●•★▪“我在田林住了二十年•-○▪•◇，我愿意赌一把=□◇★。★■◇◆■★”更重要的是▷●，但并非顶尖●★•★■•。停车难…☆▷▽○，习惯了这里的生活圈▲=□•▷◆。

　　多居住在田林▪▪、康健-•▷、长桥等板块▪○▽，住房多为90年代的多层住宅或2000年初的早期商品房▷▷▽。他们的典型特征是▼○：

　　△-。-◁☆■●•“上海中学是市重点◆▼▼▲，但那是高中■▷▪，和我们小学初中无关○◇•，▪◁▲●◇△”一位徐汇区的教育工作者指出▼◇★▷，◁▷-•★-“家长更应关注的是

　　海上清和玺并非没有对手□△▲■•▪。在徐汇南部◇▪▷▪，一场高端改善的▽•=◆★“三国杀•▪▪☆★☆”已拉开序幕▷…-：

　　仅凭几千残兵硬刚20万大军◇▼▪=，这帮人不仅赢了还顺手包办了三个朝代的皇帝▷▽○■◆，那个被称为▼▼▪◇▽□“关陇集团●▷…◆■”的神秘圈子到底有多野▲…△○▽=？

　　向东1公里▪○•□，是已建成的徐汇滨江公共空间——西岸美术馆=▷△、油罐艺术中心▪◇△●○、滑板公园-▼，穿着时尚的年轻人在江边跑步-…•○、遛狗△▪▲•、喝咖啡•◇。

　　1△….8公里○●-，步行需25分钟•▷…△●▽，恰好处在□••▲◁“滨江概念…▷”的心理临界点上★▪。近到足以宣称▪●▼★“滨江资源-■•-…▲”☆△◆……，远到不必支付真正的滨江溢价•▷。

　　3号线公里▷●●，距离在建中的23号线米◇▷■☆▼○。前者是已运营二十年的老线号线一旦开通▷△◇●□，到徐家汇只要15分钟□▪•■=，到前滩只要20分钟●□…□，-▪…=”销售强调着未来的便利性-○=-。但这个▷●☆“未来○••▷□”需要等待至少两年

　　预算在1200-1800万之间■=，无法在原区域购买同等品质的新房◇-。他们多从事金融▪▽▲□○○、法律□-○、咨询等专业工作★▽，对通勤时间敏感○△■◇★◆。…●▪●◆“我在南京西路上班▽□，这里坐23号线分钟=•☆，可以接受◆=☆◁★，▷▽■”一位38岁的投行副总裁说▪▪■▽▷◆，●◆“同样的预算◁•，在静安只能买90年代的老公房◇★■●，在这里能买143㎡的四房◁□○，还有会所和泳池■□。•▪◁▽”

　　麻了•◁☆●•，我刷到的美女已经没有人类了/

　　■▲▼▪○•。上海的教育政策处于持续调整中•◆=-，▲☆“多校划片●◆□”=■•△▼、□…“教师轮岗◆▲=▽○★”★…--、△•▲“名额分配到校◆△■◆…”等政策◇……•▼，都在稀释◁-△“学区房☆■▷•■△”的确定性○□-•■【热盘】海上清和玺售楼处 徐。用今天的政策预测三年后的入学情况…▽◆△◇◇，风险极高◆△•○。

　　也充满未知◁=☆▷=。★◆•▼……”销售的法律措辞很严谨…▼★△•▼，这是项目可能对口的初中••…●•。流动性风险■▲▪==□。51分+11篮板+16助攻▽■▷■□！学校有盼头●△▷-■□，产品是新的◆□-▼◇☆，但我孩子才1岁■△◆，都在可承受范围内▪■●。

　　■★…▽“这个定价很聪明▽△，▪△•▲○▷”一位房企营销总监分析●=，…•▪…△“既给了自己▷▪‘徐汇滨江□▽◆●’的溢价空间■□☆◇△▪，又没高到吓退真正想买徐汇的客群□■◁…。最重要的是•▪◇▲□•，它比隔壁的二手房有倒挂••▼-。-○”他口中的◁…“倒挂■★•…”…▽，指的是与一路之隔的尚海湾豪庭等次新房的价差•-。按15万/㎡的二手价计算…●，倒挂空间达到3◇▷◇●.5万/㎡◆▲，相当于打77折△●○。

　　项目本身-▽，则像是一个来自未来的时空胶囊——全玻璃幕墙◁◁◆-●●、艺术园林-•△■、会所里传出钢琴声△▪■▲=□。

　　第三▽▷■▼▲◁，城市界面割裂（风险等级▼□=•▽：中）项目东侧是规划中的商务区•◇△，目前是空地☆▷==☆；西侧是老旧住宅区■▲●★；南侧是待拆迁厂房●▽◁▲●。这种▲◁-▼“新旧混杂▼◇▽”的城市界面○◆▲■▪，完全成熟需要5-8年◇▪。第四=★=▷-…，轨道交通空窗期

　　简单的单价对比◁■◇，但并非免疫○…=★。2028年才能确定对口学校○◇□，像极了十年前的徐汇滨江北段——充满希望★=○，高价盘可能首当其冲▪-■。我们所在的长桥街道●◁☆…▽，对口上海小学的概率较大☆▷。▽◆★△”这一刻的海上清和玺◇••●。

　　▼△▽。但在上海的教育政策下……△▽◆，•◁“就近入学◇▽▼•▪□”不等于■★“最近入学●•▪◆▼●”○=•。学校的划片范围受历史沿革=○•■▲、生源密度□○○▲▽☆、政策调整等多重因素影响…-■▽-▲，具有极大的不确定性◇-•●。

　　■◁□●■“我们会建议客户▪•◁△●，如果有确定的学区需求★☆○，还是选择已明确对口的二手房□••，◆□”一位房产中介坦言△…★，☆◆▼●▷“新房的教育承诺▷•，听听就好■■，别当真●•。■□□•”尽管如此▲△☆◇，教育牌依然是海上清和玺最有力的销售工具之一■★=。在调研中•□，

　　但这个○○●▽•“合理■■☆▪”是建立在快速去化的前提下的▷▲●●•。如果销售速度不及预期○◁◁•▽，财务成本上升•△，利润空间将被迅速侵蚀▷▼■▽-。03 产品力解剖豪宅的▼○•▼▲“面子△◁☆•○”与改善的□☆▷◁■△“里子□★◇”海上清和玺在▷=•△•■“面子工程▷○▲•”上○◁，确实拿出了豪宅的气派◁▷•●：

　　徐汇滨江的二手房市场▽◆-◁☆○，◇-”一位50岁的企业中层说▷-◆▲，▽…□-”一位已认购的客户理性分析★★▪…◇○，清和玺虽然位置偏南▽○◁，

　　单价的项目中属于▷◇▷△“超配□…★▽”…◁。500米风雨连廊——从车库到单元大堂-◁●○，全部有顶棚覆盖▷★△▪•★。上海的梅雨季▽▽■，这个设计能解决◆◆“最后50米•…●▷■▼”的痛点•◁▽▲。但进入室内★▲◁△▷，豪宅的光环开始出现裂痕◆▼。112㎡三房两卫=▲☆★，是项目的主力户型●◆▼□，也是争议的焦点★▲◆。

　　○………•★“就像十年前的前滩◆…▲-●，▷•△•“但根据往年划片•■☆▷-，徐汇区实行•●◇○□•“▷▪★。◆…=”当前上海楼市处于高位盘整期•◁◆▷□□，☆•■=▷”第一▷◆☆，NBA最强落选秀诞生-▲◆◁…◇。

　　（约占20%）孩子0-3岁…-○…□，提前规划教育路径◆•○•☆。他们对徐汇的教育资源有执念■◁，但买不起天平路■□△•◁、湖南路等传统学区房•▲▷▼□。

　　■▽▷★▼，●•”一位房企投拓总监分析-▲△，★▷▼◁■“但华泾项目有地铁上盖的便利▽•=◇▽◁，滨江项目有真正的江景▼▪。后续产品的设计会更成熟▲▼▽◆，清和玺的先发优势能维持多久□•○，不好说□○◇。▲□”更宏观地看-=◁，海上清和玺面临的是全上海的竞争▷•△▷=○。在1300-1600万这个总价段•○▲◇■，客户的选择面很广…★■-：

　　▪▽，总价1300-1650万▷□○-=，恰好卡在上海改善客群的◆◁■▷○“舒适线…▲△□”上◁▪▼。但未来二手市场◆●□，是否愿意为☆○●◁▷○“非一线江景▲=□▼”支付高溢价●▷…，仍是未知数•○◆▼=-。

　　★……”销售的说辞精确而富有策略★•☆，•▲☆“但老房子没电梯•▲-◆▲★，户型设计☆□•、装修标准▽…、社区规划与今天的新盘有代际差距◆=。…•“我们项目2027年交付•=▽□•□，他要签2▼○=.41亿美金顶薪南拓第一盘▲◆△○，忽略了产品力的差异◇◁。最早进场的人享受了最大的红利=▼•。○▪☆…□“我评估下来▷△☆，虽然徐汇抗跌性强△--。

　　深度探盘△●▼▽◇“海上清和玺▷◇△■☆▪”□□▷：11○•.5万的徐汇滨江□▪▲★•，是最后的上车机会还是价值透支▼=◇•=？

　　项目体量约600户▲◁○，未来同板块还有多个新盘入市•▪■•▷■。集中供应可能导致二手市场竞争激烈☆■☆▽，影响变现速度和溢价空间☆■•◇□□。

　　从百米空中连廊眺望=■●▲…，黄浦江的S弯在不远处划出优雅弧线△□□●，但视线收回○…▽■-，脚下却是长桥街道略显陈旧的街巷——这种割裂感恰是海上清和玺最真实的写照…•★◆：它许诺了一个滨江的未来☆○，却扎根于徐汇的过去◁▲◇▲。

　　首付7成以上的客户占40%▽▲◇▼。这意味着■◇□▼◇，项目的客户资金实力雄厚☆◆，对贷款依赖度低▼=▷。

　　第二■☆•◁▷★，▼•★“任何投资都有风险-◇=，尚海湾豪庭是十年前的产品▼=，它的水平在徐汇区属于中上-◁•□•，如果未来出现调整○◆◇☆▽◆，社区也旧了=◆。

　　11◆■★■○★.5万元/㎡的政府指导价▽▪▷▷。这个数字在2025年的上海楼市▲●=▲○-，像一枚投入平静湖面的石子——它比隔壁尚海湾豪庭16万+的二手房低了近30%▪△=-，却比一路之隔的老公房7-8万的单价高出近50%▪=•▼★。

　　徐汇滨商务区☆•★”•◁◇◇•，范围大致北起日晖港□■▪◆，南至徐浦大桥▼▽★-▲，东临黄浦江◁○=，西至龙腾大道-龙吴路▲-○•。海上清和玺所在的■…☆●■◁“长桥板块■▼◁”☆★◁…-，严格来说处于这个区域的西南边缘▲○=。

　　站在海上清和玺高达6米的挑空大堂•◆▪▼，意大利蓝金沙石材在灯光下泛着细碎金芒◁●，空气中弥漫着香氛系统刻意调制的▽▷◇“高级酒店气息▲▲▪•”◆▷•▼◆□。销售人员指向沙盘边缘那抹代表黄浦江的蓝色▷○▼★◁：●◆○•…“我们距离江岸线公里▲▷-…，是徐汇滨江南拓的核心位置…▼。◆○▲…•”

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　　最大的风险是学区-▲，▽•▪”•-•，产品代差-▼▲◇☆。其他风险●◇◁•。

　　向西500米▼△●•，是典型的老式工人新村——六层楼的红砖房…●•◆☆，晾衣杆伸出窗外○◁…★◁•，大爷在路边下棋…-■◁▷•，菜场门口摆着当季的蔬菜★…■。

　　▼…△•●。开发商为此投入了近亿元☆○，只为让客户▽■●▪-“所见即所得▷○●▼■”▽●○△。2000㎡会所——包含25米恒温泳池○☆◁、星空顶设计的健身房◆◁•、可容纳20人的私宴厅□▼•●、儿童游乐室▪○-▪。这个配置…★☆●▪•，在

　　▪▲◇”而非○▲▲“户籍对口△▪◆…”○■◁◁◆。即使小学进入了上海小学▽▼•▼，初中也不一定对口理想的学校▲▪□=。教育路径的连贯性▪●•◆▷▪，比单个学校的名气更重要◇●▼▼▲。

　　主站 商城 论坛 自运营 登录 注册 麻了▽•☆，我刷到的美女已经没有人类了 神堡薛师傅 2026-02-18 返回专◆◇•△•☆.☆△.□●○▪.

　　◇▷△●★…“我们周边2公里内=●▷•○▪，有上海小学○☆、上海中学★▷▽□◆、徐教院附中……••◁”销售的教育资源介绍▼◁★▲○▲，是每个来访家庭停留最久的环节▽▷▷■▪◁。这个说法在技术上成立□★，但在实际操作中=■，存在多个=△=“认知陷阱☆◁…○◁”◇◇○•：

　　…●☆“徐汇一梯队的学区房★▪，老破小都要15万以上■●•○☆▪，而且居住环境差○…••◁○，☆▷◁▼▲”一位35岁的互联网公司总监说▷◆◇△，▲▼★☆…•“这里11▽•▪.5万★◇▪，虽然学校不确定•△•▪，但产品好●■，社区新★▽○■•，赌输了也不至于太差▼◆◆。-•”

　　这个▪●•▷▲“概率较大☆△☆”是模糊的承诺★◁-。在徐汇区▽▽•■▷=，教育资源的争夺是上海最激烈的战场之一…☆☆▼△。2024年●==★▪◇，上海小学的入学门槛是•▪“户籍满三年▷□==★▼”▼…▪☆■，且面临超额摇号的风险□=-●▲。

　　EIZO预告首款OLED ColorEdge显示器●◁▪□汇海上清和玺发布：错过后悔!，为内容创作改善ABL机制